Составление договора уступки прав требования (цессии)

ГлавнаяУслугиДоговор уступки прав требования (цессии)

Договор уступки прав требования используется для сделок с недвижимостью в строящихся домах и зданиях. Под уступкой прав понимается, смена лица имеющего права требования к застройщику на квартиру или помещение, которое будет построено в будущем. Приобретатель недвижимости по договору цессии, как еще называют уступку прав требования, получит приобретенную недвижимость после того, как застройщик построит дом, введет его в эксплуатацию и получит у застройщика акт приема-передачи. То есть по данному договору приобретается не недвижимость, а право требования к застройщику, собственность можно оформить после окончания строительства.

Услуги при переуступке прав:

Составление договора переуступки прав требования: 2000 ₽. Срок составления около 3 часов.

Проверка и внесение правок в договор: 1000 ₽. Занимает около 1 часа.

Получение согласия от застройщика: 5000 ₽. 

Регистрация договора уступки прав требования от 9000 ₽.

Уведомление застройщика о смене участника долевого строительства: 2000 ₽

Перечень документов для составления договора переуступки прав требования:

  1. Договор долевого участия;
  2. Договор уступки прав требования(если была переуступка);
  3. Паспорта участников сделки;
  4. Информация состоит ли в браке продавец;
  5. Условия сделки: стоимость уступаемых прав, порядок расчетов и прочие реквизиты.

Этапы оформления уступки прав требования:

  1. Составление договора уступки прав требования (цессии);
  2. Проведение сделки и расчетов по уступке прав требования;
  3. Регистрация договора уступки прав требования в Росреестре;

Когда дом достроен:

  1. Подписание акта приема-передачи недвижимости;
  2. Регистрация права собственности в Росреестре.

Совершая сделку с недвижимостью на стадии строительства есть ряд особенностей:

  • Может понадобится согласие застройщика на переуступку прав. Застройщик имеет на это право, такое согласие может выдаваться на платной основе или бесплатно. Предусмотрена процедура для того, что бы застройщик после окончания строительства точно знал кому передавать недвижимость. На практике застройщики не редко запрашивают значительные суммы за выдачу согласия;
  • Вместо согласия застройщика, может требоваться уведомление по проведенной сделке. Процедура обязательна, но в отличие от получения согласия — бесплатна. Как правило, уведомление о переуступке обязан направить старый правообладатель. Рекомендуем приобретателю самостоятельно уведомить застройщика, для этого можно: направить копию зарегистрированного договора на почтовый адрес застройщика, или обратиться в отдел продаж застройщика. Не забудьте направить уведомление застройщику, иначе после окончания строительства уведомление о приеме-передаче недвижимости получит старый владелец;
  • Запросите до сделки договор долевого участия, проверьте все ли условия вас устраивают.

Риски при переуступке прав

Совершение сделки по передаче права требования к застройщику, такая же сделка, как и купля-продажа готового объекта за некоторыми отличиями. Помимо перечисленных особенностей имейте в виду, застройщик может не исполнить свои обязательства частично или полностью. Частично, значит сорвать сроки сдачи объекта. В этой ситуации застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение об изменение сроков. Подписав, вы лишаете себя возможности взыскать неустойку с застройщика. Полное неисполнение обязательств застройщиком возможно при его банкротстве. Результатом может стать: потеря денег, существенная задержка сроков, запрет на регистрационные действия (не будет возможности переуступить права, даже по заниженной цене), осложнения при регистрации собственности. Что бы сократить риски, выбирайте надежного застройщика и приобретайте недвижимость на заключительных стадиях застройки.

В чем разница между договором уступки прав требования, договором долевого участия и договором купли-продажи.

По договору долевого участия, приобретается право на строящуюся недвижимость напрямую у застройщика. После того, как заключен договор долевого участия с застройщиком, обязательства застройщика остаются неизменными.  Меняется лицо которому застройщик обязан передать построенную недвижимость. Смена участника долевого строительства происходит на основании договора уступки прав требования.

После исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия, недвижимость может быть оформлена в собственность. С момента оформления новостройки в собственность передача прав происходит по договору купли-продажи.

В этом состоит и различие двух рынков недвижимости: вторичного и первичного (новостроек). Все сделки на вторичном рынке заключаются с уже построенными объектами, чаще всего обжитыми. К новостройкам могут относить дома и здания на любой стадии. Строительство могло еще не начаться, а квартиры и помещения в нем уже могут быть выставлены на продажу. Новостройкой можно назвать дом полностью готовый к проживанию, но не введенный в эксплуатацию.

Конечно речь идет о юридическом содержании, ведь после постройки современные дома долго не «теряют» свой облик, что закрепляет за ними статус новостройки продолжительное время.

Когда новостройка перестает быть новостройкой, по какому договору проводить сделку, купли-продажи или уступки прав?

Сделка по купле-продаже объекта в новостройке совершается по договору уступки прав требования (цессии). Переуступка прав возможна до подписания акта приема-передачи недвижимости с застройщиком, с момента подписания акта переуступить права не получится. Акт приема-передачи позволяет зарегистрировать собственность и в последующем, продать или купить объект.

Таким образом договор купли-продажи заключается если:

  • Дом и земельный участок на котором он расположен поставлен на кадастровый учет;
  • Дом, где находится недвижимость, введен в эксплуатацию;
  • На кадастровом учете стоит конкретное помещение, а не только дом и земля;
  • Открыта регистрация в Росреестре. То есть застройщик уже предоставил в регистрирующий орган необходимые документы;
  • Дому присвоен почтовый адрес;
  • Получены ключи;
  • Подписан акт приема-передачи с застройщиком на получение помещения/квартиры;
  • Зарегистрирована собственность на недвижимость, получена выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);

Тут есть небольшая хитрость, даже если почти все эти этапы пройдены, но не подписан акт приема-передачи недвижимости с застройщиком, а также застройщик не передал объект в одностороннем порядке, вы можете переуступить права требования. Это можно использовать в своих интересах для сокращения издержек на регистрацию права собственности.

Особенности переуступки с ипотекой.

Приобретая недвижимость в новостройке за счет заемных средств, помещение переходит в залог банка. Залог (ипотека) регистрируется одновременно с правами покупателя, такое обременение становится причиной ограничения прав владельца будущей недвижимости. Дело в том, что банк или другое лицо выдавшее деньги на покупку, заинтересовано в сохранении ценности объекта и возврата суммы кредита, из-за чего законом и кредитным договором предусмотрены ограничения защищающие интересы банка.

Ограничения можно преодолеть, получив согласие залогодержателя на:

  • Продажу или переуступку недвижимости;
  • Перепланировку;
  • Аренду помещения.

При переуступке прав на новостройку купленную в ипотеку, покупателю с ипотекой есть некоторые особенности с расчетами по сделке. Что бы их избежать, рекомендуем получать ипотеку в том же банке, что и продавец когда-то. Это позволит не погашать существующую ипотеку владельца, а передать права на недвижимость вместе со старой ипотекой. На практике не всегда удается получить одобрение в том же банке, что и предыдущий владелец. Из-за этого банки могут отказать продавцу в реализации недвижимости покупателю с ипотекой другого банка.

Дело в том, что формально банк выдает деньги до сделки, но расчеты осуществляются после регистрации, деньги все это время находятся на счетах банка. Вводя подобные ограничения банк страхуется от покупки своим клиентом недвижимости, находящейся в залоге в другом банке. Банк не устраивает ситуация, когда он не получил деньги, но уже обязан погасить обременение для совершения сделки. Либо, когда банк дает деньги на объект на который еще не погашена ипотека. Зачастую сотрудники банков избегают подобных сложностей, даже при наличии в банке внутреннего регламента разрешающего подобные сделки.

Рассмотрим конкретный кейс:

Петя купил квартиру в новостройке на стадии строительства в 2018 году, когда дом был готов наполовину. Для покупки у Пети нахватало денег и он обратился в Банк № 1, где получил нужную сумму. Банк № 1 зарегистрировал обременение (ипотеку) на квартиру Пети. Если Петя не сможет платить по ипотеке, Банк № 1 продаст квартиру и заберет свои деньги.

В 2019 году Петя решил продать квартиру. В скором времени риэлтор Пети нашел покупателя Марию. Петя и Маша наняли юриста и начали готовиться к сделке. У Маши ипотека в Банке № 2, и для покупки квартиры у Пети, Банк № 2 ставит условие Марии, что Петя должен погасить ипотеку Банка № 1, до сделки. Петя и рад бы, но он не может заставить Банк № 1 погасить ипотеку, которая не оплачена, лишних денег у Пети нет.

Сотрудники обоих банков разводят руками, ссылаются на внутренние регламенты, и говорят, что ничем не могут помочь. Маша попыталась получить одобрение в Банке № 1, но ей не одобрили необходимую сумму. И ребята, расстроившись, продолжают искать подходящий вариант, Маша — новую квартиру, Петя — следующего покупателя.

На практике организация расчетов по такой сделке возможна и не так затруднительна. Приблизительная схема расчетов выглядела бы так:

  1. Банк № 2 одобряет выдачу ипотеки Марии на покупку квартиры Пети.
  2. Банк № 1 соглашается на погашение ипотеки до получения денег от Марии и Банка № 2, при условии, что сумма необходимая для погашения ипотеки будет размещена на счетах Банка № 1 и перейдет в его пользование при условиях: погашения ипотеки, перехода прав на квартиру от Пети к Маше и регистрации ипотеки на Банк № 2.
  3. Деньги Банка № 2 и первоначальный взнос Марии размещаются на счете Банка № 1. Сразу после регистрации сделки каждый получит желаемое. Петя погашает ипотеку Банка № 1, получает оставшиеся от продажи деньги. Маша получает понравившуюся квартиру, а Банк № 2 получает квартиру в залог и платежи кредиту от Маши.

Из примера видно, что организовать все это не сложно, а также видно риски банков:

Банк № 2 выдал Марии деньги, но не получил их обеспечение, именно оно позволяет держать на низком уровне ипотечные ставки.

Банк № 1 чувствует себя увереннее, потому что видит, что у Маши есть деньги и она разместила их счет. Банк получит их сразу после сделки. Но, у Банка № 1 есть опасения, что ипотека будет погашена, но владелец по каким то причинам не поменяется, что не позволит получить доступ к деньгам.  Поэтому, существует практика, по которой Банк № 1 может попросить сразу же погасить ипотеку, до сделки. В таком варианте Банк № 1 уменьшает свои риски, он гасит ипотеку, получив перед этим деньги.

Для Банка № 2 такие аппетиты Банка № 1 понятны, но это совершенно не в его интересах, как и Маши. Ведь ее интересы не соблюдены, она уже взяла ипотеку в Банке № 2 и уже заплатила Банку № 1, ипотека Пети уже погашена, но Маша ничего не получила. Она станет владельцем только после сделки. Пете же осталось получить разницу между стоимостью квартиры и суммой ипотеки.

Из этого примера видно, как сложно уровнять положение сторон и сократить риски каждого.

Наследование прав требования

Жизнь человека не так продолжительна, как хотелось бы, смерть случается помимо нашей воли. Если произошло несчастье, встает вопрос, что будет с недвижимостью приобретенной у застройщика, но не оформленной в собственность?
Период вступления в наследство по закону составляет 6 месяцев с момента смерти владельца. Открыть наследственное дело у нотариуса можно в любой момент отведенного срока. Нотариус подскажет основные моменты, но не каждый нотариус знает особенности наследования прав требования к застройщику. Важно их знать для корректного оформления собственности.
Предоставьте нотариусу договор долевого участия или договор об уступке прав требования для получения Свидетельства о праве на наследство. Поставьте в известность застройщика о смерте владельца, так как застройщик при передаче прав будет уведомлять его.

Далее возможны два варианта:

  1. Застройщик передаст в одностороннем порядке недвижимость в пользу умершего. Наследник(и) по получению Свидетельства на наследство, c Свидетельством о смерти и Актом односторонней передачи, обращаются в регистрационную палату для регистрации собственности на свое имя.
  2. После получения Свидетельства на наследство передайте документ застройщику для составления Акта приема-передачи наследнику. С теми же документами, что и в первом варианте обращаемся за регистрацией собственности.

 

Остались вопросы?
изображение - 18
Заполните форму ниже и наш специалист перезвонит и проконсультирует Вас бесплатно в ближайшее время.
Представьтесь

Ваш телефон

Ваш e-mail

Ваш вопрос

Заказать консультацию