Часто к юристам нашей компании обращаются за консультацией по кредитному договору. Речь пойдет о кредитном договоре с банком при получении ипотеки на недвижимость.
Чаще всего, поступают вопросы следующего характера:
- Могу ли исправить пункт, если он меня не устраивает
- За счет чего ставка может измениться?
- Почему отличается процентная ставка по ипотеке в разных пунктах
Почему в кредитном договоре разные процентные ставки в разных пунктах?
На титульном листе в верхней части кредитного договора часто можно увидеть одну ставку, а открыв договор ставка отличается. Почему так происходит?
На первой странице кредитного договора указывается размер полной стоимости кредита в процентах годовых. Предположим 8,65 %.
Как правило, на второй странице договора будет указана ставка ниже, именно та, по которой вам одобрили кредит, например 8,1 %.
Откуда появилась разница в 0.55% По закону Кредитор обязан указать полную стоимость кредита, в которую включаются все сопутствующие расходы. К ним относится: оценка приобретаемой квартиры, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование предмета залога, В некоторых случаях расходы на приобретение-аккредитив/сейфовая ячейка и страхование титула(права собственности).
То есть банк действительно предоставляет ипотечный кредит по ставке 8,1% Однако из-за сопутствующих расходов, без которых предоставление кредита невозможно и обязанности указать полную стоимость кредита включает их в процентную ставку на титульном листе. Вы попрежнему платите 8,1%, а все сопутствующие расходы оплачиваете отдельно в соответствующие организации: оценочную компанию, страховую компанию, пошлину в бюджет и в кассу банка за предоставление аккредитива/сейфовой ячейки.
За счет чего в договоре ипотечная ставка может измениться?
Кредитный договор содержит в себе условия о переменной процентной ставке. То есть процентная ставка может увеличиться или уменьшится в зависимости от обстоятельств.
Отказ от продления страхования жизни и здоровья, предмета залога, а в некоторых банках от страхования титула (от утери права собственности) ипотечная ставка может увеличиться. Произойдет это из-за увеличения рисков банка, при наступлении страхового случая страховая компания не возместит банку финансовые потери.
Соизмеряйте, что вам выгоднее, оплачивать ежегодно страховые платежи или переплачивать по
Ипотечная ставка может быть увеличена и/или снижена в ситуации с квартирой приобретенной от застройщика. На период строительства квартиры предусмотрена процентная ставка «Х». Сразу после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи с застройщиком по условиям кредитного договора банк может предусмотреть увеличение ипотечной ставки — установить повышенную ставку «Y». В случае пропуска срока предусмотренного банком на оформление собственности и ипотеки в силу закона на квартиру процентная ставка вырастет до «Y».
Как правило со следующего месяца(следующего платежа) ипотечная ставка будет уменьшена при оформлении собственности и ипотеки на квартиру. Для этого владельцу необходимо заказать отчет об оценке квартиры, направить его в банк для подготовки закладной(не для всех банков), и обратиться в МФЦ за регистрацией собственности и ипотеки.
Банк таким способом подстраховывает свои интересы. Дело в том, что при строительстве дома от застройщика, квартиры еще не существует, и права на будущую квартиру регистрируются на земельный участок на котором ведется стройка. После того как квартира построена, банк получает возможность получить обеспечение в виде квартиры. Если после постройки дома гражданин не передаст квартиру в залог банка и перестанет обслуживать свой кредит, банку будет затруднительно взыскать свои деньги с квартиры, так как она не была передана в залог.
Способ уменьшить ипотечную ставку — рефинансирование.
В случае если на сегодняшний день ваша действующая ипотечная ставка больше, чем предлагают банки. Вы можете обратиться в сторонний банк для рефинансирования ипотечного кредита в стороннем финансовом учреждении. Это позволит уменьшить ипотечную ставку по кредиту.
Не только изменение процентных ставок позволяет банкам предлагать выгодные ставки. Обратите внимание на программы поддержки различных категорий граждан. Такие ипотечные кредиты субсидируются государством. Например, последний несколько лет, активно используется программа «молодая семья». Для граждан до 35 лет с детьми или без.
Что бы рефинансировать ипотеку, необходимо предоставить все документы и сведения по аналогии с первичным оформлением ипотеки.
Существуют ограничения на рефинансирование ипотеки, так например нельзя делать рефинансирование раньше 6 платежей в исходном банке.