Переуступка прав требования. Особенности.

Совершая сделку с недвижимостью на стадии строительства есть ряд особенностей:

• Может понадобится согласие застройщика на переуступку прав. Застройщик имеет на это право, такое согласие может выдаваться на платной основе или бесплатно. Предусмотрена процедура для того, что бы застройщик после окончания строительства точно знал кому передавать недвижимость. На практике застройщики не редко запрашивают значительные суммы за выдачу согласия;
• Вместо согласия застройщика, может требоваться уведомление по проведенной сделке. Процедура обязательна, но в отличие от получения согласия — бесплатна. Как правило, уведомление о переуступке обязан направить старый правообладатель. Рекомендуем приобретателю самостоятельно уведомить застройщика, для этого можно: направить копию зарегистрированного договора на почтовый адрес застройщика, или обратиться в отдел продаж застройщика. Не забудьте направить уведомление застройщику, иначе после окончания строительства уведомление о приеме-передаче недвижимости получит старый владелец. Поэтому важно, что бы после переуступки прав требования процедуру выполнил новый владелец, ведь старый владелец не сильно в ней заинтересован;
• Запросите до сделки договор долевого участия, проверьте все ли условия с застройщиком вас устраивают.
• После того как квартира будет достроена, ее итоговая площадь может отличаться от проектной указанной в договоре участия в долевом строительстве. Хоть отклонения и не достигают больших значений, но стоит уточнить заранее, что будет в случае уменьшения площади квартиры. Чаще всего, в договоре прописано что в случае уменьшения площади застройщик не обязан возмещать разницу дольщику, когда как в случае увеличения площади дольщик обязан оплатить застройщику стоимость дополнительных метров исходя из стоимости м2 указанного в ДДУ.

Риски при переуступке прав

Совершение сделки по передаче права требования к застройщику, такая же сделка, как и купля-продажа готового объекта за некоторыми отличиями. Помимо перечисленных особенностей имейте в виду, застройщик может не исполнить свои обязательства частично или полностью.

Частично, значит сорвать сроки сдачи объекта. В этой ситуации застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение об изменение сроков. Подписав, вы лишаете себя возможности взыскать неустойку с застройщика в суде. 

Полное неисполнение обязательств застройщиком возможно при его банкротстве. Результатом может стать: потеря денег, существенная задержка сроков, запрет на регистрационные действия (не будет возможности переуступить права, даже по заниженной цене), осложнения при регистрации собственности. Что бы сократить риски, выбирайте надежного застройщика и приобретайте недвижимость на заключительных стадиях застройки.

В чем разница между договором уступки прав требования, договором долевого участия и договором купли-продажи.

По договору долевого участия, приобретается право на строящуюся недвижимость напрямую у застройщика. После того, как заключен договор долевого участия с застройщиком, обязательства застройщика остаются неизменными.  Меняется лицо которому застройщик обязан передать построенную недвижимость. Смена участника долевого строительства происходит на основании договора уступки прав требования.

После исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия, недвижимость может быть оформлена в собственность. С момента оформления новостройки в собственность передача(в следующем абзаце утончим этот момент) прав происходит по договору купли-продажи.

Когда новостройка перестает быть новостройкой, по какому договору проводить сделку, купли-продажи или уступки прав?

Сделка по купле-продаже объекта в новостройке совершается по договору уступки прав требования (цессии). Переуступка прав возможна до подписания акта приема-передачи недвижимости с застройщиком, с момента подписания акта переуступить права не получится. Акт приема-передачи позволяет зарегистрировать собственность и в последующем, продать или купить объект.

Таким образом договор купли-продажи заключается если:

• Дом и земельный участок на котором он расположен поставлен на кадастровый учет;
• Дом, где находится недвижимость, введен в эксплуатацию;
• На кадастровом учете стоит конкретное помещение, а не только дом и земля;
• Дому и квартире присвоен почтовый адрес;
• Открыта регистрация в Росреестре. То есть застройщик уже предоставил в регистрирующий орган необходимые документы, так называемый «первый пакет документов»;
• Получены ключи;
• Подписан акт приема-передачи с застройщиком на получение помещения/квартиры;
• Зарегистрирована собственность на недвижимость, получена Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);

Тут есть небольшая хитрость, даже если почти все эти этапы пройдены, но не подписан акт приема-передачи недвижимости с застройщиком, а также застройщик не передал объект в одностороннем порядке, вы можете переуступить права требования. Это можно использовать в своих интересах для сокращения издержек на регистрацию права собственности и оплату коммунальных платежей.

Отчет об оценке на квартиру можно подготовить при наличии актов приема-передачи с застройщиком. Такой отчет используется для регистрации ипотеки в случае приобретения квартиры с привлечением ипотечных средств.

Особенности переуступки с ипотекой.

Приобретая недвижимость в новостройке за счет заемных средств, помещение переходит в залог банка. Залог (ипотека) регистрируется одновременно с правами покупателя, такое обременение(ипотека) становится причиной ограничения прав владельца будущей недвижимости. Дело в том, что банк или другое лицо выдавшее деньги на покупку, заинтересовано в сохранении ценности объекта и возврата суммы кредита, из-за чего законом и кредитным договором предусмотрены ограничения защищающие интересы банка. Банк может предусмотреть в кредитном договоре снижение процентной ставки после оформления квартиры в собственность и регистрацию ипотеки.

Ограничения можно преодолеть, получив согласие залогодержателя на:

• Продажу или переуступку недвижимости;
• Перепланировку(переустройство);
• Аренду помещения.

При переуступке прав на новостройку купленную в ипотеку, покупателю с ипотекой есть некоторые особенности с расчетами по сделке. Что бы их избежать, рекомендуем получать ипотеку в том же банке, что и продавец когда-то. Это позволит не погашать существующую ипотеку владельца, а передать права на недвижимость вместе со старой ипотекой. На практике не всегда удается получить одобрение в том же банке, что и предыдущий владелец. Из-за этого банки могут отказать продавцу в реализации недвижимости покупателю с ипотекой другого банка.

Дело в том, что формально банк выдает деньги до сделки, но расчеты осуществляются после регистрации, деньги все это время находятся на счетах банка. Вводя подобные ограничения банк страхуется от покупки своим клиентом недвижимости, находящейся в залоге в другом банке. Банк не устраивает ситуация, когда он не получил деньги, но уже обязан погасить обременение для совершения сделки. Либо, когда банк дает деньги на объект на который еще не погашена ипотека. Зачастую сотрудники банков избегают подобных сложностей, даже при наличии в банке внутреннего регламента разрешающего подобные сделки. В последнее время банки стали более гибкими, если вы столкнулись со сложностями, обратитесь к нашему специалисту.

Рассмотрим конкретный кейс:

На практике организация расчетов по такой сделке возможна и не так затруднительна. Приблизительная схема расчетов выглядела бы так:

1. Банк № 2 одобряет выдачу ипотеки Марии на покупку квартиры Пети.
2. Банк № 1 соглашается на погашение ипотеки до получения денег от Марии и Банка № 2, при условии, что сумма необходимая для погашения ипотеки будет размещена на счетах Банка № 1 и перейдет в его пользование при условиях: погашения ипотеки, перехода прав на квартиру от Пети к Маше и регистрации ипотеки на Банк № 2.
3. Деньги Банка № 2 и первоначальный взнос Марии размещаются на счете Банка № 1. Сразу после регистрации сделки каждый получит желаемое. Петр погашает ипотеку Банка № 1, получает оставшиеся от продажи деньги. Мария получает понравившуюся квартиру, а Банк № 2 получает квартиру в залог и платежи кредиту от Маши.

Из примера видно, что организовать все это не сложно, а также видно риски банков:

Банк № 2 выдал Марии деньги, но не получил их обеспечение, именно оно позволяет держать на низком уровне ипотечные ставки.

Банк № 1 чувствует себя увереннее, потому что видит, что у Марии есть деньги и она разместила их на счет. Банк получит их сразу после сделки. Но, у Банка № 1 есть опасения, что ипотека будет погашена, но владелец по каким то причинам не поменяется, что не позволит получить доступ к деньгам. Поэтому, существует практика, по которой Банк № 1 может попросить сразу же погасить ипотеку, до сделки. В таком варианте Банк № 1 уменьшает свои риски, он гасит ипотеку, получив перед этим деньги.

Для Банка № 2 такие аппетиты Банка № 1 понятны, но это совершенно не в его интересах, как и Марии. Ведь ее интересы не соблюдены, она уже взяла ипотеку в Банке № 2 и уже заплатила Банку № 1, ипотека Петра уже погашена, но Мария ещё не стала владельцем объекта. Она станет владельцем только после сделки. Петру же осталось получить разницу между стоимостью квартиры и суммой ипотеки.

Из этого примера видно, как сложно уровнять положение сторон и сократить риски каждого. Существуют и другие способы продажи недвижимости из под залога.

Наследование прав требования

Жизнь человека не так продолжительна, как хотелось бы, смерть случается помимо нашей воли. Если произошло несчастье, встает вопрос, что будет с недвижимостью приобретенной у застройщика, но не оформленной в собственность?
Период вступления в наследство по закону составляет 6 месяцев с момента смерти владельца. Открыть наследственное дело у нотариуса можно в любой момент отведенного срока. Нотариус подскажет основные моменты, но не каждый нотариус знает особенности наследования прав требования к застройщику. Важно их знать для корректного оформления собственности.
Предоставьте нотариусу договор долевого участия или договор об уступке прав требования для получения Свидетельства о праве на наследство. Поставьте в известность застройщика о смерте владельца, так как застройщик при передаче прав будет уведомлять его.

Далее возможны два варианта:

1. Застройщик передаст в одностороннем порядке недвижимость в пользу умершего. Наследник(и) по получению Свидетельства на наследство, c Свидетельством о смерти и Актом односторонней передачи, обращаются в регистрационную палату для регистрации собственности на свое имя.
2. После получения Свидетельства на наследство передайте документ застройщику для составления Акта приема-передачи наследнику. С теми же документами, что и в первом варианте обращаемся за регистрацией собственности.